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不動産小口化商品とは?

2021年5月7日

皆さんこんにちは!

本日は、「不動産小口化商品」についてお話ししたいと思います。

不動産小口化商品とは?

不動産小口化商品とは、一物件または数物件の不動産を小口に分けて複数の出資者から資金を募り投資をし、そこで得た運用益を出資者に還元する手法のことです

30数年前のバブル期から存在しており、当時は1口1億円という小口とはいえない小口化商品が売買されていました。不動産の資産価値が右肩上がりであったバブル期には投資家にとっては魅力のあるものでしたが、バブル崩壊により資産価値は急落し、多くの投資家が莫大な損失を被ることになりました。

このような状況から、1995年に投資家保護を目的とした「不動産特定共同事業法」が制定されました。現在は不動産特定共同事業法に基づく許可を得た事業者のみが不動産小口化商品を取り扱えるようにしています。

事業許可の取得要件は、資本金1億円以上、直近3期の財政状況が健全であること等であり、事業責任の取れない企業や過去に問題のある企業が容易に参入できない仕組みが取られています。このように不動産特定共同事業法は投資家保護の立場を明らかにしています。

不動産小口化商品のメリット

1.少額投資が容易であること

不動産小口化商品は名前の通り、不動産を小口化する投資商品です。実物不動産投資では億円単位での資金が必要となるケースが珍しくない中、小口化されていることで十万円単位やそれ以下の金額で不動産投資を行うことができます。

2.投資対象が特定できること

J-REIT等の不動産信託ファンドは、不動産信託形式を取り多数の不動産に投資を行なっていることから、個別不動産の内容を把握するのは困難です。

しかし、不動産小口化商品は原則1つの物件を小口商品化するため投資対象が明確です。ファンドの良し悪しというより、物件の良し悪しで投資判断が可能なことがメリットといえます。

また、対象不動産の賃料や売却代金を配当や償還の原資にしていることも、そのファンドが成立可能かどうかを判断する材料となります。

3.手間が不要であること

実物不動産投資には多くの手間がかかります。物件の事前の調査から始まり、売買契約書、物件の登記、税金の支払い、そして物件取得後の維持管理も必要です。

物件の調査は投資である以上必要ですが、不動産小口化商品を利用することにより、不動産投資を少額の資金で手間をかけることなく実行できます。

また、実物不動産の管理上、避けられないクレームや賃料の滞納等の問題もありません。

不動産小口化商品のデメリット

実物不動産投資に比べると比較的容易である不動産小口化商品ですが、当然のことでありますが、デメリットも存在します。

1.運用事業者の倒産リスクがあること

不動産小口化商品は運用事業者が実際の運用を行います。そのため、不動産小口化商品の場合は運用事業者のリスクを考える必要があります。

仮に運用事業者が倒産するような事態となれば、対象不動産の途中売却や運用事業者が途中で交代するなどの可能性があります。

2.流動性が低いこと

実物不動産の流動性も高いとはいえません。購入希望者を見つけるネットワークも限定される

ことから、事業者の能力に負う所も比較的大きく、流動性は高くないといえるでしょう。

小口化商品も同様に流動性は低いですが、気になる場合は償還までの期間が短い小口化商品をポートフォリオに組み込んでみるのもリスク回避の一つの方法であると思われます。

3.個人の意思で不動産を運用・運営できないこと

実物不動産の場合、不動産の所有者の決断ひとつで売却を行うことができます。J-REITの場合でも、株式市場が開いていれば売却することが可能です。

しかし、不動産小口化商品は、J-REITと同様に個人投資家が運用・運営はできません。

基本的には事業者が運用・運営を担う形となり、事業者の力量が重要な要素となり、投資家個人の意思は全く反映されません。

不動産小口化商品の種類

不動産小口化商品とは、不動産投資信託(J-REIT)よりも、不動産投資に近い感覚の資産運用商品とも言えます。

不動産投資に近いため、商品選びのポイントは不動産投資の物件選びと同様な面が多くあります。

これらの不動産小口化商品には、それぞれに特徴があるため、資産運用・資産形成・節税対策などの投資目的によって選ぶことが必要です。

次回は不動産小口化商品の中の「匿名組合型と任意組合型」について、お伝えしたいと思います。

ご質問、ご相談等がございましたら、お気軽にご連絡ください。

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