下町だよりBLOG

皆さんこんにちは！

不動産特定共同事業を含む資産運用についての情報をお伝えしています。

2021年11月より、SDGsについてお知らせしてきました。

今回からは、不動産特定共同事業についてご説明します。

不動産特定共同事業の許可を得た事業者数は、2017年2月には99社でしたが、

2019年12月には155社、2022年9月末には220社を超えています。

全ての許可事業者が不動産特定共同事業（以下、不特事業とします）

を行っているわけではありませんし、全ての不特事業が順調なわけでもありません。

すでに事業を終了した事業者や、許可自体を取り下げた事業者もあります。

そこで今回は、不特事業が抱えるリスクを検証してみたいと思います。

１．リスクとは？

まず、以前お伝えした『リスク』について確認してみます。

リスクには、危険性を表す『純粋リスク』と不確実性を表す『投資リスク』とがあります。

投資というものには、この２つのリスクが存在しています。

政治状況や経済状況などによって、利益を得ることもあるし損失を被ることもあります。

したがって、『純粋リスク』しか存在しないものは投資とは言えず、詐欺的行為にほかならないのです。

２．不特事業のリスク

それでは、不特事業のリスクはどのようなものが考えられるでしょうか。

いわゆるソーシャルレンディング（以下、SLとします）は、

営業者が投資家から資金を集め、資金需要者に貸し付ける形です。

もちろん、担保や保証人もありますが、資金需要者の事業が詐欺的行為ならば、

担保や保証人など意味のないものになります。

それに対して、不特事業は実物不動産を事業対象にしていますので、

SLと比較して詐欺的行為は難しいものとなります。

以下、不特事業のリスクをまとめてみました。

１）不特事業者の信用リスク

　事業者が倒産した場合、出資金が戻らない可能性があります。

　ですから、事業者の財務諸表や出資先不動産の確認を取ることが必要となります。

２）事業者のモラルリスク

　事業者のモラルリスクは判断するのは難しいです。

不特事業の運用期間や各種書類など、小さな約束が守られているかが判断材料に

なると思われます。

小さな約束を守れない者は、大きな約束を守ることはできません。

３）対象不動産自体のリスク

　出資者は、出資した不動産事業より利益を受け取ります。

天災（台風や地震等）、火災、水害などで、対象不動産が損害を受けた場合や

入居者やテナントが退去した場合は、対象不動産の評価額や賃料の下落により、

配当の遅延や元本の棄損の可能性もあります。

４）元本は保証されていない。また配当は確定利回りではない。

出資法によって銀行等の金融機関以外は元本保証や配当固定が禁止されています。

金融機関以外が「元本保証」や「利回り確定」で出資を募っている場合は、

詐欺的行為ということになります。

５）中途解約は難しい上に、流動性が皆無に近い。

　中途解約する場合には手数料を頂くことになります。

　また、出資証は有価証券ではないため、流通性はありません。

６）運用期間が延長されることもある。

　キャピタルゲイン（売買益）が配当原資になる場合、

売買が不成立の場合は運用期間が延長されることになります。

ご質問、ご相談等がございましたら、お気軽にご連絡ください。

誠心誠意ご対応いたします。

今後とも、下町の大家さんをご愛顧ください。

また、「下町の大家さん９号」が12月1日より販売開始いたします！

皆様からのご出資を心よりお待ちしております！